U smislu pravnih usluga vezanih za nekretnine, odvjetništvo kao djelatnost zahtijeva stručnost glede poznavanja zemljišnoknjižnih propisa i prakse. Zemljišne knjige (gruntovnica) su javne knjige (registar) u koje se upisuju nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na nekretninama te određeni drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretninama. Zemljišne knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige, uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava.
- usklađivanje zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja nekretnina
- provođenje pojedinačnih ispravnih postupaka
- sastavljanje zemljišnoknjižnih prijedloga
- provedba pravomoćnih presuda, ugovora, sudskih i izvansudskih nagodbi kroz zemljišne knjige
- ostale pravne radnje iz područja stvarnog , zemljišnoknjižnog prava te pravnih odnosa vezanih uz nekretnine
Zemljišnoknjižno pravo – Česta pitanja:
1. Što ako nisam upisan u zemljišne knjige kao vlasnik svoje nekretnine?
Ako nekretnina nije upisana u zemljišne knjige, potrebno je podnijeti zemljišnoknjižnom sudu prijedlog za upis prava vlasništva. Uz prijedlog je potrebno priložiti i pravni temelj stjecanja prava vlasništva (npr. ugovor o kupoprodaji, ugovor o darovanju, rješenje o nasljeđivanju, presuda).
Prilikom podnošenja prijedloga za uknjižbu prava vlasništva potrebno je platiti sudsku pristojbu.
Upis vlasništva važan je jer jedino tako možete raspolagati nekretninom (npr. prodati je, založiti ili prenijeti) odnosno izvršavati sva zakonom zajamčena vlasnička prava. Bez uknjižbe, kupac nije formalno vlasnik, čak ni ako je ugovor uredno sklopljen i kupoprodajna cijena plaćena.
2. Koliko traje upis u zemljišne knjige nakon kupnje nekretnine?
Trajanje upisa ovisi o ažurnosti zemljišnoknjižnog odjela, ali prosječno traje od nekoliko dana do nekoliko tjedana.Nakon podnošenja prijedloga za upis i priloženih valjanih isprava (ugovor, osobna iskaznica, tabularna izjava, punomoć), sud donosi rješenje kojim može dopustiti upis prijedloga ili pak donijeti rješenje kojim se prijedlog odbacuje odnosno odbija.
Status zemljišnoknjižnog predmeta moguće je pratiti elektronički putem e-Spisa ili preko sustava Uređena zemlja upisom poslovnog broja pod kojim je predmet zaprimljen.
3. Što je zabilježba spora i kada se koristi?
Zabilježba spora je napomena u zemljišnim knjigama da se pred sudom vodi spor vezan uz određenu nekretninu. Takav je upis vidljiv trećim osobama, a služi kao vid upozorenja drugima da netko upisano pravo vlasništva možebitno osporava. Vrlo je važno biti uredno i pravovremeno informiran o tim podacima, a posebice ako osobe imaju namjeru kupiti nekretninu u svezi koje se vodi određeni spor.
Iako zabilježba sama po sebi ne blokira automatski raspolaganje nekretninom, potencijalni kupci izbjegavaju kupnju opterećenih nekretnina pa je prodaja u tom smislu znatno otežana. Po pravomoćnom okončanju spora, takva se zabilježba može obrisati iz zemljišnih knjiga.
4. Što ako je netko drugi pogrešno upisan kao vlasnik moje nekretnine?
Ako je greškom upisana neka druga osoba, a Vi posjedujete neki dokument primjerice u vidu posjedovnog lista, privatne ili javne isprava ili neki drugi akt iz kojeg je učinjeno vjerojatnim da ste vlasnik nekretnine, može se podnijeti prijedlog sudu za otvaranjem pojedinačnog ispravnog postupka.
Pojedinačni ispravni postupak se nećeprovesti ukoliko zainteresirana stranka nema ispravu iz koje bi bio vidljiv opravdani razlog, čak i ako su na tu okolnost predloženi svjedoci. U tom je slučaju potrebno pokrenuti parnični postupak protiv vlasnika koji su u zemljišnim knjigama formalno upisani. Dakle, takvim se postupkom samo ispravljaju pogrešni upisi, a pokreće se samo na prijedlog osobe koja za to ima pravni interes.
5. Kako provjeriti je li zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske i može li se otkupiti?
Vlasništvo Republike Hrvatske nad zemljištem vidljivo je u zemljišnim knjigama, gdje će kao vlasnik biti upisana „REPUBLIKA HRVATSKA“ i to u određenom (su)vlasničkom udjelu. Takva zemljišta često su šumska, poljoprivredna ili infrastrukturna, a raspolaganje njima reguliraju posebni zakoni, a nerijetko su i izvan pravnog prometa.
Za otkup nekretnina u vlasništvu RH potrebno je obratiti se državnom tijelu nadležnom za državnu imovinu. Postupak može biti složeniji od sklapanja pravnog posla kupoprodaje između subjekata privatnog prava, pa je preporučljivo u tom slučaju zatražiti pravnu pomoć.